Сейчас на московском рынке принята классификация офисных помещений Московского исследовательского форума (Moscow Research Forum, MRF), членами которого являются ведущие в мире международные консалтинговые компании, так называемая «большая пятерка» – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle и Knight Frank.  

В целом игроки рынка приветствуют инициативу правительства Москвы, и многие даже примут участие в тендере. Однако, по мнению некоторых из них, власти пытаются «изобрести велосипед» и опасаются, что появится параллельная система только для чиновников, что вызовет дополнительную неразбериху в терминологии и понимании рынка. Другие игроки считают, что в перспективе систематизация коммерческой недвижимости поможет структурировать платежи за землю, а также более четко дифференцировать налоги по типу и классу недвижимости.

Что хотят власти

Начальная сумма тендера на выполнение работ по описываемой программе – 18 млн руб. Финансирование – за счет столичного бюджета. 21% от стоимости контракта – цена обзора рынка, 41% – анализа существующих объектов, 23% – разработки методики классификации, 15% от стоимости контракта приходится на подготовку предложений по мониторингу. Итоги конкурса будут подведены 27 марта. Планируемый срок завершения работ – 15 декабря 2015 года.

Столичные власти хотят получить объективную картину о всех существующих, строящихся и проектируемых объектах. Речь в конкурсных документах в первую очередь идет об офисной недвижимости и многофункциональных центрах. В итоге победивший в конкурсе исполнитель должен будет представить достоверный обзор офисной недвижимости Москвы с данными об основных показателях, динамике, тенденциях рынка.

Также в рамках работы необходимо будет составить полный перечень всех столичных офисных объектов с указанием адресов, общей и арендуемой площади, функциональной структуры. Планируется создать интерактивные карты размещения объектов офисной недвижимости на территории Москвы «с целью  формирования унифицированного банка данных для принятия градостроительных решений», говорится в конкурсных документах.

Классификация офисов от города будет создаваться «с учетом информационного ресурса МосГорБТИ и практического опыта ведущих международных аналитических компаний, специализирующихся на мониторинге объектов офисной недвижимости».

Кому интересен конкурс

Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов также сообщил о намерении компании JLL участвовать в конкурсе. «Уровень финансирования представляется достаточным, чтобы к конкурсу проявили интерес ведущие игроки рынка», считает директор отдела исследований CBRE Валентин Гаврилов.

По словам директора департамента аналитики Knight Frank Ольги Ясько, сумма несомненно заинтересует многие компании, имеющие отношение к рынку недвижимости, и многие захотят участвовать в тендере. «Однако, поскольку реальный объем работы неясен, то оценить, будут ли адекватны реальные трудовые и временные затраты указанному вознаграждению, сейчас крайне сложно», – добавляет она.

«Для подобной работы необходимо привлекать профессиональных консультантов. Но, понимая несовершенство системы госзакупок, победитель может иметь слабое отношение к рынку коммерческой недвижимости», – высказывает свои сомнения руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов» Андрей Васюткин. У него также возникают вопросы по поводу того, что значительная часть состава работ отнесена к разработке методологии и классификации офисов. «В этом смысле все же присутствуют элементы «изобретения велосипеда», – говорит он.

Зачем «изобретать велосипед»

«В принципе, все существующие и планируемые в Москве офисные объекты достаточно хорошо известны. И их классификация уже имеется, причем она согласована ведущими игроками рынка», – комментирует Валентин Гаврилов.

Однако эксперт предполагает, что в задании города предусмотрена более подробная детализации состояния офисного рынка: «Если рассматривать вопрос в данном контексте, то экономическая обоснованность городского заказа не вызывает сомнений. Изучение рынка поможет понять плотность и качество офисных рабочих мест в городе и затем на этой базе принимать меры для снижения маятниковой миграции, для улучшения транспортной системы, сбалансированно распределять рабочие места по районам».

Михаил Якубов полагает, что городским властям нужна классификация, несколько отличная от существующей. «Классификация MRF создана главным образом для оценки коммерческой эффективности здания, – считает он, – в то время как городу требуется понять, как офисные объекты вписываются в городскую среду, оценить их влияние на инфраструктуру и в случае необходимости рассчитать дополнительные ресурсы». По его мнению, такая оптимизация позволит в некоторых случаях снимать существующий мораторий на строительство офисных зданий в центре города.

«Если говорить о перспективах, то систематизация коммерческой недвижимости в будущем поможет структурировать платежи за землю, а также более четко дифференцировать налоги по типу и классу недвижимости, – предполагает директор отдела стратегического консалтинга Colliers International  Юлия Горлова.

Особое мнение

Директор департамента аналитики Knight Frank Ольга Ясько:

– Существует проблема, связанная с тем, что даже терминология, которой пользуются игроки рынка офисной недвижимости и органы власти, не совпадает. И общепринятая классификация объектов используется только рынком. Однако если пытаться навязывать этому рынку некий внешний продукт, созданный без участия его основных игроков, то разночтения не исчезнут.

Скорее всего, решение обсуждаемой задачи должно привести к тому, что будет наведен определенный порядок в классификации административных объектов города. Разумно было бы сначала собрать некое консолидированное мнение основных компаний – участников рынка, договориться о едином понимании всех описательных характеристик рынка, а затем уже внедрять классификацию не только на самом рынке, но и применять при написании документации.

Именно таким образом и велась работа компаний-консультантов начиная с 2003 года. Иначе будет просто изобретен новый продукт, который станут использовать только органы государственной власти.